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Subirán los precios de la vivienda en 2020

Tras una subida del 5% en 2019, los expertos pronostican que en 2020 los pisos seguirán encareciéndose, pero a menor ritmo por la debilidad de la demanda, lo que frenará las compraventas. Los alquileres aumentarán un 5%.

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Después del punto de inflexión que ha marcado 2019, este año se estrena como la gran incógnita para el futuro del sector residencial. Se despide una década dinámica de recuperación de precios y ventas, tras los importantes ajustes sufridos por el estallido de la burbuja. Después de que los pisos se encarecieran más de un 6% en 2017 y 2018, los datos conocidos hasta ahora apuntan a que la subida de 2019 será inferior y frenará la tendencia de cinco años de alzas consecutivas. 2020, por tanto, se augura determinante para cotejar cuál es el perfil de este nuevo ciclo en el que entra el mercado residencial.

Ante tal disyuntiva, el panel de expertos consultado por EXPANSIÓN resuelve que la vivienda continuará encareciéndose, pero a menor ritmo, y que las ventas seguirán mostrando solidez, aunque a niveles similares a los ya vistos en los últimos años. Es decir, alzas sostenidas, pero menor dinamismo.

Después de una subida prevista del 5% para 2019, los expertos pronostican que en 2020 los pisos se encarecerán un 3%, aunque la horquilla se moverá del 2% al 5%, dependiendo de los micromercados. Madrid y Barcelona dejarán de ser locomotora para experimentar crecimientos planos o incluso caídas, en el caso de la Ciudad Condal, aunque seguirán atrayendo inversión y mantendrán un mercado de alquiler dinámico.

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En el origen de esta moderación está la debilidad de la demanda. La entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria, cuyos efectos comenzaron a verse en junio, y la incertidumbre política y económica han erosionado la confianza de la demanda, por lo que no se esperan grandes saltos en la cifra de compraventas. Los efectos de esta parálisis empezaron a hacerse notar en 2019, con una caída acumulada del 3% en las ventas hasta octubre, según datos del INE. La tendencia a la baja podría continuar este año, agravada por la contención de salarios, la desaceleración y la inseguridad jurídica de cara al nuevo Gobierno.

«Si la desaceleración se agudiza, y el crecimiento del empleo se reduce significativamente, es previsible que las transacciones se estanquen o sufran pequeñas caídas. Este proceso sin duda favorecerá una moderación mayor de los precios», apunta José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra. Los expertos no esperan alzas superiores al 5% en el número de compraventas, e incluso hay quien advierte de ligeros ajustes que, en todo caso, rondarían las 500.000 operaciones.

Igual que la nueva Ley Hipotecaria ha sido un terremoto en los últimos meses, cualquier cambio regulatorio podría alterar o agravar esta tendencia a la ralentización en que entra el sector. «Cambiar la legislación siempre conlleva una inseguridad jurídica», advierte Ferran Font, director de Estudios de pisos.com.

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Una cuestión que, advierten los profesionales, el nuevo Gobierno que hoy cristaliza debería tener presente. El acuerdo de coalición presentado la semana pasada entre PSOE y Unidas Podemos habla de cambios regulatorios en materia de vivienda, y más concretamente en el mercado del alquiler, como permitir que los ayuntamientos o las comunidades «que así lo consideren» puedan «regular» el mercado para frenar las «subidas abusivas» y obligaciones adicionales para los grandes tenedores.

El problema, advierten los expertos, no es sólo que esta nueva regulación llega en un momento en el que el mercado ya se estaba autorregulando (las subidas cercanas al 10% vistas en 2019 se frenarán al 6% en 2020, con posibles caídas en Barcelona y una evolución bastante plana en Madrid). Además, abrir la puerta a controles de precio «puede ser contraproducente, ya que puede reducir la oferta de vivienda, subida de precios y generar economía sumergida», advierte Beatriz Toribio, analista inmobiliaria. «La regulación de precios a través de limitaciones ha sido un fiasco en París y Berlín», añade Font, mientras que los incentivos, explica, sí que están funcionando en Viena o en Sidney.

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«El mercado lo que necesita es reducir las incertidumbres legales para los propietarios, tolerancia cero frente a la okupación y estabilidad normativa tras años de cambios en la legislación de arrendamientos e hipotecas. Pero el futuro gobierno propone lo contrario», avisa Fernando Encinar, jefe de Estudios de Idealista.

Fragmento extraído del diario Expansión

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Previsión hipotecas en el 2020

El 2019 pasará a la historia por haber sido uno de los más propicios para contratar una hipoteca. La mayor protección para el cliente derivada de la nueva ley del crédito inmobiliario aprobada en junio y las constantes rebajas de precios por parte de las entidades han creado un escenario casi irrepetible para aquellos que se han lanzado a la compra de su vivienda.

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De hecho, nunca antes se habían visto hipotecas tan baratas en el mercado, con un interés medio del 1,803% en noviembre, según los últimos datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE).

Es cierto que después de dos años de continúas rebajas de precios algunas entidades han dado un giro en su estrategia, con subidas en las hipotecas fijas y algunas variables de Bankia, Sabadell, BBVA, Abanca, Bankinter, Openbank, Liberbank o ING. Bankia, por ejemplo, ha elevado el interés de su préstamo fijo del 2,08% al 2,16% TAE, mientras que BBVA lo ha situado en el 1,89% TAE, desde el 1,74% anterior. Sin embargo, los expertos anticipan un 2020 de máxima competencia que presionará, de nuevo, los precios a la baja.

Fuentes financieras explican que no todos estos movimientos al alza se deben a un encarecimiento de las ofertas. Por ejemplo, Abanca ya no asume los gastos de tasación, como hacían hasta ahora, mientras que en los préstamos fijos de Sabadell o Bankinter los clientes han visto cómo se encarecían los seguros vinculados al préstamo.

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En el caso de las hipotecas variables, la subida sí ha venido precedida de una revisión al alza del euríbor, aunque solo haya sido de unas pocas décimas. También de los cambios en el cálculo de la TAE. Los expertos recuerdan que la ley hipotecaria establece en su Anexo II que si el contrato de crédito ofrece por un limitado diferentes tipos de interés, “se considerará que el interés y los gastos son los más elevados durante toda la vigencia del contrato de crédito”. Es decir, si una hipoteca tiene un interés fijo del 1,9% el primer año y de euríbor más 0,99% los siguientes, la TAE de la revisión anual debe calcularse como si el tipo del 1,9% se aplicara durante todo el plazo.

REVISIÓN PARA CERRAR Y EMPEZAR EL AÑO
Miquel Riera, experto en hipotecas del comparador financiero Helpmycash.com, insiste además en que la subida de precios de las hipotecas suele darse a finales y a principios de cada año. “Las entidades se preparan así para iniciar una nueva guerra de precios en primavera”, indica el experto, que anticipa que a finales de marzo los clientes podrán aprovechar una nueva oleada de buenas ofertas en el sector, especialmente en los tipos fijos.

Esta tendencia será, precisamente, la que siga dominando los escaparates hipotecarios en 2020. Pese al ‘parón’ que recientemente ha sufrido la formalización de hipotecas a tipo fijo, pasando de suponer el 43,7% de los nuevos créditos contratados en julio al 41,8% a cierre de agosto según los datos del INE, estos préstamos seguirán dominando las nuevas contrataciones el próximo año. “Todo dependerá de la evolución de los tipos de interés, pero si el escenario sigue igual, podríamos ver un cambio histórico en España donde se consolide un mercado con más hipotecas fijas que variables contratadas”, explica Simone Colombelli, director de hipotecas de iAhorro.com.

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¿TIPO FIJO POR DEBAJO DEL 1%?
El experto no descarta, de hecho, que la banca se atreva con hipotecas a tipo fijo por debajo del 1%. “En países como Bélgica, donde hay más estabilidad económica y política ya hay ofertas con esos diferenciales”, señala Colombelli. A su juicio, en España no se han visto aún esas “ofertas hipercompetitivas” por el impacto en el sector de la aplicación de la ley del crédito inmobiliario, “que en otros países de Europa ya lleva años en vigor”, además de la inestabilidad política que retrasa las inversiones e incluso las operaciones de compra-venta.

Fuentes bancarias indican, no obstante, que será difícil que algún banco se atreva a dar ese paso de forma decidida. “Me costaría verlo… ya ganamos poco dinero con las hipotecas variables y una hipoteca fija por debajo del 1% implicaría ganar también poco a plazos más largos, de 15, 20 o 30 años”, explican. Eso sí, no descartan que algunas entidades lo hagan compensando con una mayor comisión de apertura e incluso retomando este coste que muchas habían eliminado en los últimos años. Las entidades también estudian sumar al préstamo más productos vinculados como seguros o planes de pensiones para dar acceso a las mejores condiciones de sus préstamos.

En cuanto a los primeros en moverse, Riera explica que “a partir de primavera habrá que mirar con lupa a las entidades que ya iniciaron guerras de precios anteriores como Bankinter o BBVA, además de a las entidades online como EVO, Openbank y MyInvestor”.

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MENOS RENTABLES
La realidad es que los bancos seguirán ganando poco dinero con las hipotecas en 2020, con un euríbor que, según las previsiones del departamento de análisis de Bankinter, se situaría en su escenario central en el -0,22% (en el mejor escenario se quedaría en el -0,17%), frente al -0,272% en el que despidió noviembre.

Aunque la tendencia sea al alza, los expertos coinciden en que los cambios en las hipotecas no serán radicales. En este sentido, y para los futuros compradores de vivienda, Simone Colombelli destaca que “las hipotecas fijas serán más interesantes en los plazos más largos, para hipotecas a 25 o 30 años, en los que el euríbor es más difícil de predecir, mientras que recomendamos variables o mixtas –especialmente si se puede amortizar el préstamo en los primeros años- para los préstamos a 10 o 15 años”.